こんにちは、節税会計士のタッキーです。
本日は「固定資産税を節税する方法６選」
についてお話します。
固定資産税は市役所とかから納付書や通知書が送られてくるけど、
そもそも安くすることなんて出来るの？
安く出来るとしたらどうやったら良いの？
と思っていて、固定資産税の節税方法を知らずに
損をしている方もとても多いです。
この動画を見ると固定資産税を
安く済ませることが出来る６つの方法について、
理解することができます。
固定資産税を安くする方法は大きく分けて
２つに分類することができ１つ目は
【課税明細書を確認】
市区町村から送られてくる、
課税明細書を確認する方法です。
市区町村から納税額を通知されるので
正しいと思い込んでしまう方も多いですが、
間違っていることもあり、
間違いを訂正することで節税につながります。
そして２つ目が
【申告を行うなど積極的に】
固定資産税を節税出来る制度などを利用して、
積極的に固定資産税を安くする方法です。
この動画では
固定資産税の納税額のミスを見つける方法や、
固定資産税が安くなる制度について
詳しく解説していきますので、
ぜひ最後までご覧下さい。
このチャンネルではアニメーションで
ビジネスや税金に関する話をしています。
ビジネスや税金でちょっと得する情報を解説しているので、
ぜひチャンネル登録をよろしくおねがいします。
固定資産税は土地や建物などの
資産を持っている人に課される税金です。
【税率は１．４％（＋都市計画税は０．３％）】
固定資産税の税率は１．４％で、
都市部であったり、これから開発が進む地域では
更に０．３％の都市計画税が徴収されます。
【評価は３年に１度見直し】
固定資産の評価は３年に１度見直されます。
この動画を公開した２０２１年はちょうど見直しの時期ですが、
コロナの影響で特例として、
２０２１年は評価が上昇した土地や建物についても
固定資産税の額は増額させずに
据え置きとすることとなっています。
また夫婦の連名で土地や建物を購入し、
５０％ずつ権利を所有している場合があると思います。
このような場合、
税金は５０％ずつ負担すれば良いのではなく、
どちらから払わない場合は、
もう片方は全額を支払う義務があります。
次に固定資産税の節税を考えるにあたり、
とても重要な住宅用地の特例についてお話します。
住宅用地の特例とは
【国民に安心して居住してもらう】
国民に安心して居住してもらうために、
【居住用は1/6】
居住用の固定資産については、
固定資産税の額を本来の６分の１とする制度です。
仮に本来の固定資産税が６０万円だった場合、
１０万円まで値下がりするのでその効果は
とても高いですよね。
【オフィス・駐車場・別荘は❌】
居住用つまり済むための固定資産に対する特例なので、
オフィスや駐車場、また別荘もそこで暮らすためのものではないので、
特例の適用を受けることはできません。
固定資産税は
市区町村で税額を計算し、納付書が送られてきます。
事業を行っている方が自分で確定申告をするのとは異なり、
勝手に税額が決められて通知される仕組みです。
市区町村が計算しているので間違いがあるなんて
思ってもいない方もいますが、
市区町村でもミスをすることはあります。
【ミスした市区町村の割合】
こちらの表は総務省が調査して発表した、
固定資産税の計算に間違いがあった市区町村の割合です。
平成２１年から２３年の間に間違いのあった市町村は、
全体の９７％となっており、
年間を通して間違いを起こさないことは非常に難しいことがわかります。
【固定資産税は金額も大きくなる】
また固定資産税は間違えた場合に、
金額が大きくなることも多いです。
【大阪市の話】
この画像はエコノミストOnlineの固定資産税に気をつけろ
という記事のタイトルなのですが、
実際に大阪市で起きた固定資産税の課税ミスで、
７１億円の返還が行われるという事例も出てきています。
【大きく分けると２種類】
固定資産税の課税ミスは大きく分けると
２種類に分けることができます。
【固定資産の評価額のミス】
２０、１つ目は固定資産の評価額のミスです。
固定資産税は固定資産の評価額に税率をかけて決まるので、
評価額を間違えてしまうと固定資産税の金額も間違えてしまいます。
但し固定資産の評価はとても細かく、
また自治体によっても異なったりするため、
ミスを発見するのはかなり難しいです。
【住宅用地の特例の適用ミス】
そこで注目したいのが、
住宅用地の特例の適用ミスです。
【課税明細書を確認、非住宅地積】
自治体から届く課税明細書を確認してみて下さい。
非住宅地積という欄に数字が記載されていたら、
住宅用地の特例が適用されていない部分がある
ということになります。
【廃業して引退後は自宅に】
特に現役の時は事務所として利用していた場所を、
引退後は自宅に利用目的を変更して住んでいたり、
【テナントオーナー、店舗と居住用が混在】
テナントオーナーで利用者に
店舗などのビジネス用で利用している人と、
ビジネスではない居住者、
この両方が混在している場合などは、
ミスも起きやすいので注意してみて下さい。
次の項目からは積極的に固定資産税を
減らす方法についてお話していきます。
まず分筆という方法があります。
分筆とは簡単に言えば一つの土地を２つ以上に分けて、
それを登記することをいいます。
【土地の値段の決まり方】
土地の値段の決まり方は
【路線価は高い方を使う】
路線価というものを使って計算し、
その路線価が複数該当する場合は、
高い金額のものが採用されます。
路線価とは国税庁が決めた
土地の値段を決める際に利用する
基準の価格だと思って下さい。
道路毎に価格が定められており、
どの道路に接しているかによって、
土地の値段が変わってきます。
そして路線価以外にも
土地の値段を決める要素があり、
それが
【不整形地、使いづらいと安い】
不整形地と呼ばれるものです。
不整形地とは正方形や長方形などのきれいな形と比べて、
凸凹した使いづらい形の土地のことです。
使いづらい形の土地はきれいな形の土地と比べて、
土地の値段が安く計算されます。
【２つ以上の道路に接している場合】
ここで２つ以上の道路に接している場合、
先程のルールに従って計算すると、
接している道路のうち、
一番高い価格が採用されます。
しかし分筆をして土地を分け、
分割する土地を高い路線価と離すことで
計算に使う路線価を変更することができます。
【旗竿地、評価が安くなる】
また高い道路と離れることがなくても
例えば分筆後に結果的に旗竿地と呼ばれる形などに変更されると、
土地の評価額が下がったりすることもあります。
ただ分筆後に使いづらい形になる場合は、
単に節税目的とみなされないように注意が必要です。
次に土地の使用目的の変更について
お話します。
【住宅用地の特例を受けれるように】
これは動画の冒頭でもお話した、
住宅用地の特例を適用できるようにして、
固定資産税を下げようというものです。
【空き地勿体ない→アパートで賃貸】
例えばただの空き地になっていたら
固定資産税が勿体ないので、
アパートで賃貸経営をして、
住宅用地の特例を受けれるようにする、
などのパターンがあります。
【別荘を民泊は？ダメ】
ここで別荘など普段使っていないものを
民泊などで貸すのはどうなの？
と聞かれることがあるのですが、
民泊は安定して済むことが目的ではないので、
住宅用地の特例の対象とはなりません。
むしろ民泊を使うことで
特例の取り消しの可能性もあります。
【アパートの老朽化→駐車場】※注意
またアパートが老朽化すると管理も面倒だから、
この際取り壊しをして駐車場にしてしまおうか？
と考える人も多いのですが
駐車場に変更すると特例が受けられなくなり、
固定資産税が上がってしまうので、
駐車場などに変更する際は
固定資産税の金額が変わることも
忘れないようにご注意下さい。
次に非課税となる土地を申告する
という方法があります。
【公益性が高いと非課税】
非課税となる土地として
公益性の高い土地があげられ、
【例えば私道や公園】
例えば私道や公園は
公益性の高いものとされています。
【個人が所有している道路】
ここで私道とは
個人が所有している道路のことです。
【私道は申告制、申告して非課税に】
ただ私道は申告制となっていて、
自ら申告しないと非課税とはなりません。
そこで私道を所有していたり、
分筆などで私道ができたりした場合は、
忘れずに申告を行いましょう。
【土地が余ったら公園として開放】
また個人で公園を所有することはあまりないと思いますが、
例えばマンション経営をして余った敷地を公園として開放することで、
その土地部分は非課税となり、節税につながります。
次にマイホーム購入時の注意点について、
お話したいと思います。
【色々な加算対象を知ることが大事】
マイホーム購入時には、
色々な加算対象について知ることが大事です。
標準の設備であれば特になにもありませんが、
標準よりグレードが高いものだと、
加点されやすくなります。
自治体によって異なることもありますが
【タイルは高い、玄関・外壁等】
タイルは加算対象です。
例えば玄関や外壁などで
タイルを使うと固定資産税があがりやすいです。
【床暖房も加点、使うところだけ】
また床暖房も加算対象です。
床暖房を設置する時は、
きちんと使う場所だけに設置することで、
床暖房の費用だけでなく、
固定資産税の節約にもなります。
【自治体などにより異なることも】
ただこれらの評価の基準は、
自治体によっても異なることがあります。
ネットでの情報が間違ってたと
聞くことがありますが、
自治体によって基準が異なることなどが理由です。
【市区町村に事前に相談】
気になる方は、
市区町村に事前に相談してみて下さい。
次に建物を建て替える時などに、
固定資産税が安くなる制度について
お話していきます。
【耐震化改修工事】
例えば耐震化の為の改修工事を行った時は、
【１〜２年間、半分に減税】
１年間から２年間、
固定資産税が半額になります。
【住宅の基礎や壁の補強等】
住宅の基礎や壁の補強が対象となり、
【新築は対象外】
新築物件は対象外で、
古い建物で耐震基準が現在の基準に満たない場合などが
対象となります。
この他にもも
建て替え時に固定資産税の減税になる制度があります。
【省エネやバリアフリーも対象】
省エネの為の改修や、
バリアフリーの為の改修などです。
【事前に相談しよう】
それぞれ適用される条件や
安くなる固定資産税の金額なども異なるため、
これらの建替えに該当しそうな方は
市区町村やリフォーム会社に相談してみて下さい。
それでは本日のまとめです。
本日は固定資産税を安くする方法についてお話しました。
まず最初は課税明細書の確認です。
市区町村もミスをすることがあるので、
ミスがないか確認してみて下さい。
次に分筆です。
土地を分けることで
土地の値段が下がることがあります。
次は土地の使用目的の変更です。
居住用の場合は、
特例で固定資産税が下がる制度についてお話しました。
次に私道や公園は非課税ですが、
非課税にするためには申告が必要です。
分筆などで私道が生じた場合などは、
忘れずに申告するようにしましょう。
またマイホーム購入時に、
固定資産税が上がりやすい項目についても
解説しました。
タイルや床暖房など、
固定資産税の上がりやすい項目には
注意しましょう。
最後に耐震工事やバリアフリー、
省エネ化などの改修工事も、
固定資産税が安くなります。
これらの工事をした時は、
事前に条件確認を行って、
忘れずに申告を行うようにしましょう。
今回の動画は以上になります。
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今回も最後までご視聴頂き、ありがとうございました！
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公認会計士・税理士
節税会計士タッキー
大学在学中に公認会計士２次試験に合格。 BIG4と呼ばれる日本で最大手の監査法人に３年間勤務。 独立後はプログラミングを独学で勉強し、 ヤフー・アマゾン・楽天の商品の価格を比較する、 価格比較サイトを約１０年にわたり運営。 現在では 「会計士・税理士としての会計税務の知識」と 「価格比較サイトを立ち上げ、 個人事業主と法人の両方で事業を行った経験」 をもとに、 父の会計事務所でも働きながら、 主に以下の事業を行っている。 ・税務コンサルティング ・社会保険料コンサルティング ・ウェブ集客コンサルティング 趣味は、ピアノ、筋トレ、プログラミング、短眠。 ６歳年上の妻、小学生の娘、息子がいる。
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